Nous sommes dédiés et conscients, nous devons savoir guider nos clients!
Processus d´achat:
a) Obtenir un prêt/ une hypothèque;
b) Recherche et analyse de la documentation juridique;
c) Inspection technique de la propriété;
d) Promesse d’achat et de vente;
e) Acte d´achat et de vente;
f) Après l’acte notarié/ registre;
a) Obtenir un prêt / une hypothèque
Pour obtenir un prêt, la banque doit évaluer le bien que vous souhaitez acheter. Habituellement, la garantie de paiement du prêt est la propriété elle-même.
Le client qui souhaite obtenir un prêt doit faire preuve de son revenu à travers des documents.
Si vous souhaitez demander un prêt à la banque, nous vous recommandons d´obtenir une approbation écrite du prêt avant de signer la promesse d´achat et avant de payer le frais convenu.
b) Recherche et analyse de la documentation juridique
L’avocat choisi par le client s’assurera que tous les documents relatifs au bien sont en ordre et analysera en particulier les éléments suivants:
a) Certificat du registre cadastrale;
b) Certificat du registre fiscale;
c) Licence d´utilisation;
d)Dossier technique de la propriété;
e) Plantes de la propriété;
f) Certificat énergétique;
g) Régulation du condominium;
h) Preuve du paiement des impôts de l´immeuble;
- La propriété est au nom des vendeurs;
- Il n´y a pas d´hypothèque, pions, et que la propriété est vendue sans aucun frais de ce type;
- la propriété n´a pas de dettes fiscales;
- la propriété a été construite conformément aux lois et règlements portugais;
- Superficies dans la documentation légale, de sorte que le client puisse confirmer qu´elles correspondent effectivement à celles de la propriété et qu´aucune modification non autorisée n´a été effectuée.
c) Inspection technique de la propriété
Si vous avez des doutes ou souhaitez simplement un rapport technique établi par un ingénieur (structure de la propriété, état du projet, défauts, etc.), vous devez contacter un ingénieur à cet effet (les coûts sont à convenir directement avec l´ingénieur).
d) Promesse d´achat et de vente
Après avoir vérifié que les documents juridiques sont en règle, votre avocat préparera le contrat de promesse d´achat et de vente.
Au moment de la signature du contrat, un dépôt est généralement versé, soit entre 10% et 30% du prix.
Le contrat est un document qui lie les deux parties, vendeurs et acheteurs, et contient les termes et conditions convenus, en détail et pour assurer la garantie de tous les droits de l´acheteur.
Le régime juridique en vigueur au Portugal prévoit que, si l´acheteur abandonne la transaction il perd le dépôt déjà versé, et si c´est le vendeur qui renonce, il est obligé de doubler le montant précédemment reçu de l´acheteur à titre de signal.
e) Acte d´achat et de vente
L´achat n´est finalisé que lorsque l´acte définitif est signé chez le notaire et que le registre cadastrale est établi au nom de l´acheteur. Dans l´acte notarié, le prix total doit être payé (ou le reste manquant si un dépôt avait déjà été payé).
Le prix est généralement transféré quelques jours auparavant sur le compte de votre avocat et le jour même, il est payé au moyen d´un chèque libellé sur l´ordre du vendeur et émis a partir du compte bancaire de l´avocat.
Les taxes
L´achat d´un bien immobilier implique le paiement de taxes. Ce sont les taxes inhérentes à l´achat et possession d´un bien immobilier au Portugal:
1. Taxe municipale sur le transfert des biens immobiliers (IMT) et taxe fiscale (ISelo)
2. Frais de notaire et registre
3. Avocat, agence immobilière et ingénieur
4. Coûts du prêt bancaire/ hypothèque
5. Taxe foncière municipale (IMI)
1. Taxe municipale sur le transfert des biens immobiliers (IMT) et taxe fiscale (ISelo)
L’IMT consiste dans un versement unique effectué avant l’acte d’achat et de vente et peut aller jusqu’à 6% lorsque le bien est destiné au logement (la valeur de la taxe dépend du type de bien et de son prix).
Lorsque le bien est destiné au commerce ou aux services, le taux à appliquer est de 6,5%.
Pour les propriétés rustiques, le taux est de 5%.
La taxe fiscale (ISelo) est également un paiement ponctuel, également effectué avant l´acte d’achat et de vente, à hauteur de 0,8% du prix de la propriété.
2. Notaire et registre
Le notaire coûte environ 500€ par acte (si vous avez des prêts, ils sonts considerés 2 actes). Chaque registre coûte environ 250€. Un achat et vente simple coûtera environ 750€.
3. Avocat, agent immobilier et autres parties
Les honoraires des professionnels qui interviennent dans la transaction dépendent de ce qui est accordé cas par cas entre eux et le client.
Les honoraires de l´avocat tiennent compte du prix du bien et se situent généralement entre 1% et 2% plus la TVA.
La commission des agents immobiliers est généralement de 5% plus la TVA (de noter SVP qu´au Portugal, qui paye la commission à l´agence immobilière est le vendeur).
5. Taxe foncière municipale - IMI
Après l’achat, le propriétaire est responsable du paiement de la taxe foncière municipale (IMI). Cette taxe est payée par le propriétaire du bien au 31 décembre de l’année à laquelle elle se rapporte. Le montant est calculé en fonction de la valeur nette de la propriété et selon le taux défini annuellement par la mairie concernée.
Les taux vont de 0,3% à 0,5%, pour les bâtiments rustiques à 0,8%. La valeur nette dépend de plusieurs facteurs, tels que le type, l´emplacement et l´âge de la propriété.